Comprar su primera casa prefabricada puede sentirse como algo muy grande. Hay muchos pasos, mucho papeleo y muchas palabras nuevas. Pero la verdad es esta: miles de familias en Florida lo hacen cada ano. Y usted tambien puede.
Esta guia le explica todo el proceso de financiamiento con palabras sencillas. Le decimos que buscan los prestamistas, que errores debe evitar y cuanto tiempo toma todo.
Para quien es esta guia? Fue escrita para personas que van a comprar una casa prefabricada por primera vez. Si nunca ha pedido un prestamo para vivienda, este es su punto de partida. Usamos palabras simples y le explicamos todo lo que necesita saber.
Que Buscan los Prestamistas Cuando Usted Aplica
Cuando usted le pide un prestamo a un banco o prestamista, ellos quieren saber si usted puede pagarlo. Miran cuatro cosas principales.
1. Su Puntaje de Credito
Su puntaje de credito es un numero entre 300 y 850. Le dice al prestamista como ha manejado usted el dinero en el pasado. Un numero mas alto significa que ha pagado sus cuentas a tiempo. Un numero mas bajo puede significar que se ha atrasado en pagos o que tiene muchas deudas.
- 580 o mas: Puede calificar para la mayoria de los programas de prestamos para casas prefabricadas
- 620 o mas: Tiene mas opciones y generalmente mejores condiciones
- 500 a 579: Menos opciones, pero los prestamos FHA Titulo I todavia pueden funcionar
- Menos de 500: La mayoria de los prestamistas van a necesitar que primero mejore su credito
Revise su credito sin costo: Usted puede ver su puntaje de credito sin pagar nada en AnnualCreditReport.com. Este es el unico sitio autorizado por el gobierno federal para reportes sin costo. Haga esto antes de hablar con cualquier prestamista para saber donde esta parado.
2. Sus Ingresos y Su Historial de Trabajo
Los prestamistas quieren ver que usted tiene un ingreso estable. La mayoria pide al menos dos anos de historial laboral. Esto no quiere decir que tenga que estar en el mismo trabajo por dos anos. Solo significa que necesita mostrar que ha estado ganando dinero de forma constante.
Le van a pedir:
- Comprobantes de pago de los ultimos 30 dias
- Formularios W-2 o declaraciones de impuestos de los ultimos dos anos
- Si trabaja por su cuenta: dos anos de declaraciones de impuestos y posiblemente un estado de ganancias y perdidas
3. Su Relacion Deuda-Ingreso
Esto suena complicado, pero es sencillo. Sume todos sus pagos mensuales de deudas (pago del carro, pagos minimos de tarjetas de credito, prestamos estudiantiles, etc.) y agregue el nuevo pago de vivienda que quiere. Luego divida esa cantidad entre lo que usted gana al mes antes de impuestos.
La mayoria de los prestamistas quieren que este numero sea 43% o menos. Algunos programas FHA permiten hasta 50% en casos especiales.
Ejemplo: Si usted gana $3,500 al mes antes de impuestos, y sus deudas totales mas su nuevo pago de vivienda serian $1,400 al mes, su relacion seria del 40%. Eso esta dentro del rango que la mayoria de los prestamistas aceptan.
4. Su Pago Inicial y Sus Ahorros
Cuanto dinero en efectivo necesita depende del tipo de prestamo. Algunos prestamos no piden nada de pago inicial. Otros piden 3.5% o mas. Los prestamistas tambien quieren ver que le queda algo de dinero ahorrado despues del pago inicial. A esto le llaman "reservas."
El Proceso de Financiamiento: Paso a Paso
Asi es como funciona todo el proceso de principio a fin.
Revise Su Credito y Su Presupuesto
Pida su reporte de credito. Busque errores. Calcule cuanto puede pagar cada mes por una vivienda. Una buena regla: sus costos totales de vivienda (pago del prestamo, seguro, impuestos, renta de lote si aplica) no deben pasar del 28-31% de lo que gana al mes antes de impuestos.
Obtenga una Pre-Aprobacion
Antes de buscar su casa, hable con un prestamista. Ellos revisan sus finanzas y le dicen cuanto puede pedir prestado. Esto se llama "pre-aprobacion." No es una promesa firme, pero le da un rango de precio para buscar. Tambien le muestra al vendedor que usted va en serio.
Hable con al menos dos o tres prestamistas. Sus tasas y costos pueden ser muy diferentes.
Decida: Solo la Casa o Casa con Terreno?
Esta es una decision muy importante. Si usted tiene terreno o puede comprarlo, un "paquete casa-terreno" le da mas opciones de prestamos y condiciones mas favorables. Si planea rentar un lote en una comunidad de casas prefabricadas, va a necesitar un prestamo solo para la casa.
Si va a comprar la casa y el terreno juntos, hable con su prestamista sobre combinarlos en un solo prestamo. Esto generalmente sale mas barato que tener dos prestamos separados.
Busque Su Casa
Visite tiendas de casas prefabricadas y comunidades. Vea diferentes modelos. Pregunte por la etiqueta de certificacion HUD (cada casa prefabricada construida despues de 1976 tiene una). Asegurese de que la casa que quiere cumple con los requisitos del prestamo que va a usar.
En Florida, es muy importante verificar que la casa cumpla con los requisitos de zona de viento para su area. Esto es por el riesgo de huracanes.
Envie Su Solicitud Completa
Cuando haya escogido una casa, regrese a su prestamista y envie la solicitud completa. Necesita tener todos sus documentos listos. El prestamista va a pedir un avaluo (una opinion profesional del valor de la casa) y puede requerir una inspeccion.
Revision y Aprobacion
El equipo del prestamista revisa todo. Verifican sus documentos, el avaluo, el titulo de propiedad y la casa misma. Este paso puede tomar de dos a cuatro semanas. Es posible que le pidan mas documentos. Esto es normal. Solo responda rapido.
Dia del Cierre
Este es el dia en que firma todos los papeles finales y el prestamo queda listo. Usted paga su pago inicial y los costos de cierre. El prestamista le envia el dinero al vendedor. La casa ahora es suya.
Lea cada documento antes de firmar. Pregunte todo lo que no entienda. No hay prisa en este momento. Usted tiene derecho a entender todo lo que firma.
Cuanto Tiempo Toma? Un Calendario Tipico
Nota: los tiempos varian. Las casas nuevas pueden tomar mas tiempo por los tiempos de fabricacion. Las casas usadas pueden cerrarse mas rapido. Su prestamista puede darle un estimado mas preciso segun su situacion.
Paquetes Casa-Terreno: La Mejor Opcion Si Puede Hacerlo
Un paquete casa-terreno significa que usted compra el terreno y la casa prefabricada juntos y los financia con un solo prestamo. Esta es generalmente la mejor opcion por varias razones.
- Un solo prestamo en vez de dos. Un pago mensual, un solo juego de costos de cierre
- Condiciones mas favorables. Como el prestamista tiene el terreno como seguridad adicional, las condiciones suelen ser mejores
- Mas opciones de prestamos. Los prestamos FHA Titulo II, VA, USDA y convencionales se abren como opciones
- La casa se convierte en propiedad inmueble. Esto generalmente ayuda a que la casa mantenga mejor su valor con el tiempo
Requisitos de la Base Permanente
Para un paquete casa-terreno, la casa prefabricada debe ir sobre una base permanente. Esto significa:
- Se quitan las ruedas, los ejes y la barra de arrastre
- La casa se coloca sobre pilares de concreto, bloques, una losa o un sotano
- Un ingeniero certifica que la base cumple con las reglas del programa de prestamo (FHA, VA u otro)
- La casa se registra entonces como propiedad inmueble, igual que cualquier otra casa
Costo de la base: Una base permanente puede costar entre $5,000 y $15,000 o mas, dependiendo del tamano de la casa y las condiciones del suelo en su area de Florida. Este es un costo que necesita planear con anticipacion. Pregunte al vendedor y a su prestamista sobre esto al principio del proceso.
5 Errores que Cometen los Compradores Por Primera Vez
Hemos visto estos errores una y otra vez. Evitarlos le puede ahorrar miles de dolares y mucho estres.
Error 1: Hablar Con Un Solo Prestamista
Cada prestamista cobra diferentes tasas y costos. Una diferencia de medio punto en la tasa de interes puede significar miles de dolares durante la vida del prestamo. Siempre pida cotizaciones de al menos tres prestamistas. Esta es la decision financiera mas grande de su vida. Tratela asi.
Error 2: Olvidar el Costo del Seguro
El seguro de casas prefabricadas en Florida puede ser costoso, especialmente en areas con riesgo de huracanes. Muchos compradores encuentran un prestamo que pueden pagar, pero luego el costo del seguro sube demasiado el pago mensual. Pida cotizaciones de seguro antes de comprometerse a comprar.
Error 3: No Revisar la Etiqueta HUD
Toda casa prefabricada construida despues del 15 de junio de 1976 tiene una etiqueta de certificacion HUD. Esta pequena placa de metal comprueba que la casa fue construida siguiendo normas federales de seguridad. Si la etiqueta no esta o la casa fue construida antes de 1976, la mayoria de los prestamistas no la van a financiar. Siempre revise la etiqueta antes de decidirse por una casa.
Error 4: No Hacer una Inspeccion
Hasta las casas prefabricadas nuevas deben ser inspeccionadas despues de instalarse. Para casas usadas, una inspeccion profesional es muy importante. Un inspector puede encontrar problemas con el techo, la plomeria, el sistema electrico y la base que usted tal vez no vea. El costo de una inspeccion (generalmente entre $300 y $500) es muy poco comparado con lo que podrian costar las reparaciones despues.
Error 5: No Leer el Contrato del Lote
Si va a poner su casa en una comunidad de casas prefabricadas, lea el contrato del lote con mucho cuidado antes de comprar. Cuanto es la renta mensual del lote? Pueden subirla? Que pasa si la comunidad se vende? Cuales son las reglas si usted se va? Estas preguntas son muy importantes.
Documentos Que Va a Necesitar (Guarde Esta Imagen)
- Identificacion con foto del gobierno (licencia de conducir o pasaporte)
- Numero de Seguro Social
- Comprobantes de pago de los ultimos 30 dias
- Formularios W-2 de los ultimos 2 anos
- Declaraciones de impuestos federales de los ultimos 2 anos
- Estados de cuenta del banco de los ultimos 2 a 3 meses
- Lista de sus deudas mensuales (pagos de carro, tarjetas de credito, etc.)
- Si trabaja por su cuenta: estado de ganancias y perdidas y declaraciones de impuestos del negocio
- Si es veterano: DD-214 o Certificado de Elegibilidad
- Contrato de compra de la casa
- Informacion sobre el terreno (si tambien esta comprando terreno)
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Encontrar Mi Prestamista →Consejos Para Mejorar Su Credito Antes de Aplicar
Si su puntaje de credito no esta donde usted quisiera, aqui hay algunas cosas que puede hacer en los meses antes de aplicar.
- Pague todas sus cuentas a tiempo. Su historial de pagos es la parte mas importante de su puntaje de credito. Hasta un solo pago atrasado puede afectarle. Use el pago automatico si le ayuda
- Baje los saldos de sus tarjetas de credito. Trate de mantener el saldo de sus tarjetas por debajo del 30% de su limite. Menos del 10% es todavia mejor
- No abra cuentas nuevas. Cada vez que aplica para credito nuevo, su puntaje baja un poco. No pida tarjetas de credito ni prestamos de carro nuevos hasta que cierre su prestamo de vivienda
- Revise su reporte por errores. Los errores pasan. Si ve una cuenta que no es suya o un pago marcado como atrasado que usted si pago a tiempo, disputelo con la oficina de credito
- No cierre cuentas viejas. Aunque no use una tarjeta de credito vieja, mantenerla abierta ayuda a su puntaje porque muestra un historial de credito mas largo
Necesita ayuda con su credito? Las agencias de asesoria de vivienda aprobadas por HUD ofrecen ayuda sin costo o a bajo costo. Visite hud.gov/counseling para encontrar una agencia cerca de usted. Muchas tienen consejeros que hablan espanol.
Preguntas Frecuentes
Puede hacerlo, pero casi siempre es mala idea. Los prestamos personales tienen tasas de interes mas altas y plazos mas cortos que los prestamos de vivienda. Su pago mensual seria mucho mas alto. Un prestamo para casa prefabricada -- hasta un prestamo solo para la casa -- esta disenado para este proposito y le va a salir mejor.
No siempre. Si compra en una tienda de casas prefabricadas, usted trabaja directo con ellos. Si compra una casa usada de otra persona, o si tambien esta comprando terreno, un agente puede ayudarle. Ellos conocen el mercado local y pueden ayudarle con el papeleo y las negociaciones.
Los costos de cierre son los gastos que usted paga cuando el prestamo se finaliza. Incluyen cosas como el avaluo, el seguro de titulo y los cargos del prestamista. Para casas prefabricadas, los costos de cierre generalmente son entre el 2% y el 5% del monto del prestamo. En un prestamo de $100,000, eso puede ser entre $2,000 y $5,000. Su prestamista esta obligado por ley a darle un estimado de estos costos al principio del proceso.
Si, y esto puede hacer las cosas mas faciles. Si usted es dueno del terreno sin ninguna deuda, puede contar como su pago inicial en algunos programas de prestamos. Esto significa que tal vez no necesite dinero adicional en efectivo. Hable con su prestamista sobre como funciona esto en su caso particular.
Una regla comun es que sus costos totales de vivienda no deben pasar del 28-31% de lo que gana al mes antes de impuestos. Si su hogar gana $4,000 al mes antes de impuestos, busque costos de vivienda (pago del prestamo, seguro, impuestos y renta del lote) de entre $1,120 y $1,240 al mes. Un prestamista puede darle un numero mas exacto basado en toda su situacion financiera.
De el Primer Paso Hoy
Responda unas preguntas sencillas y vea cuales prestamistas se ajustan a sus necesidades. Toma unos 2 minutos y no tiene ningun costo ni obligacion.
Ver Mis Opciones →Aviso legal: Home Clarity no es un prestamista hipotecario, corredor hipotecario ni originador de prestamos con licencia. Proporcionamos informacion educativa solamente. La informacion en este articulo no constituye asesoramiento financiero ni hipotecario. Las tasas, terminos y requisitos de elegibilidad mencionados son estimaciones generales y estan sujetos a cambios. Consulte a un profesional hipotecario con licencia para obtener asesoramiento especifico para su situacion.
Los estimados de tiempo y costo en este articulo se basan en experiencia general de la industria e informacion publica. Su experiencia real puede ser diferente. Home Clarity no promete ningun resultado especifico.
Si necesita asesoria crediticia, puede encontrar una agencia de consejeria aprobada por HUD en hud.gov/counseling.